KLCC周辺のコンドの家賃が値下がりしてる~~\(^o^)/

KLに行ってから借りるコンドですが(買うなんてことは一切考えていない)、我々はスリアKLCC周辺が好きなのはいつも書いている通り。

でもやっぱり場所が場所ですし、高級コンドも多く、「良いなぁ・・・ハァ」で終わってしまうようなところばかりでした。

でも不動産市場が良いと言う割にはレントはこの5,6年上昇せずに止まっていました。と言いつつ近年、下げているような印象を持っていたのですが、今回、またしっかり調べた所、来るべき時が来たように下げだしているところが見えてきました。「間違いなく下落している」という確信を今は持っています。

と言っても実勢価格はわからず、PropwallとかiPropertyに出てくるレントを見て感じるだけですが。釣り情報も間違いなくあるので、最安値を見るのではなくて平均値を見るべきでしょう。

また下落傾向があるのは「大きなユニット」で、KLCC全般で言えることはStudio、1ベットルームが投資物件としては良いとのことで、それらは高値安定しているのかもです。

スリアKLCCに近いコンドの中でもコスパの良いコンドって以前からいくらでもあって、ロケーションから言うと結構光っているコンドはあって

◯ Idaman Residence

そして投資家にも人気があるのは、和食店の「天」が入っている

◯ Marc Residence

その他、ちょっと離れて安いところはいろいろあって、例えばAvenue Kの裏というか東北に位置する小さめのコンド群、あるいはKLCCの公園の東にあるかなり古めだけれどDesa Kudaraliとか。

そういうのとは別に、高級コンドもごっそりあるんですね。それのトップはThe Binjai on the parkとか、まぁ、いろいろある。

でもこの辺は「かな~~り」高いという印象を持っていました。(日本やゴールドコーストの高級物件に比べれば激安ですが)

ところがですね、安くなっていると感じるのです。少なくとも高くなっている感じは全く無い。この数年、レント代はずーっとウォッチングしていますが、PropwallやiPropertyで見ている限りでは下がってきている。

そして今、マレーシアリンギットが下がっていますからかなりお得感が出てきました。

私の基本は「収入がいくらだから支出はここまで」という考え方って無くて(そもそも安定収入がないし 笑)、「ゴールドコーストと同じ生活費でどの程度のレベルアップができるのか」という視点で考えています。それではマレーシアに行く意味が無いようですが、マレーシアでは所得税が無税になりますから同じ経費でも収入からの割合で見るとかなり安くなる。ですからそれなりに余裕はあるわけですが、それでも以前は手が届かないと思っていたコンドが段々と射程距離に近づいてきました。

私が聞いている限りでは、あの辺りに住む人たちはExpatsと呼ばれる外人が多いようで、多くは会社が費用負担をしているとのこと。そしてその費用も会社によりますが、それぞれ上限があるんだそうですね。部長はいくら、支店長はいくらとか。で、それの上限を超えるところはニーズが途端に減るらしい。

つまり、あの辺りのコンドって「売値」は凄いけれど、それを貸し出す場合には「安く貸すしか無い」ということが起きているとのこと。

嬉しいですねぇ。

実費は高いにしても、それ以上のコスパがあるってことだと解釈しています。逆を言えば投資で買った人たちはがっかりしているんでしょうが。

高級コンドの空き部屋率は50%以上で、中には80%というところもあるとのこと。ガラガラなんてもんじゃない。

私はこの傾向はますます進むと考えていまして、大型プロジェクトがあちこちで立ち上がって建設中ですし、単に床面積の供給量、戸数で見ても需要をとっくに超えていると見ています。それが昨今の世界的な不景気への突入もあって、海外への依存度が高いマレーシアは今後かなり苦労するんじゃなかろうかと。資源国ではありますが、世界の資源国は軒並み駄目になって来ましたし、かつての中国のように波に乗って拡大政策を取っていたマレーシアの不動産市況はかなり苦しい時代になるんじゃないでしょうか。ジョホールバルのイスカンダルも同様。

でもそれはこれから「借りる方」にとっては嬉しい動き。

ただ「経費節減の圧力」はかなり強く、そしてマレーシア人の所得アップのスピードは凄く(KLの世帯所得は毎年10%を超える)プライスレンジが低めのところは需要が増えていると聞いています。だから高いところは安くなっているのに、安めのところは値上げ圧力があるってことなんでしょう。

これは新しくできるコンドを見てもそうで、多くは近代的とでも言いましょうか、10年前のコンドとはまるで違うのが写真や間取り図を見てもわかります。つまり、多くは「比較的高いコンド」であって、安めのコンドが増えているようにはなっていないように感じます。

ですから高いコンドはますますレントの下げ圧力は増え、競争も増え、しかし安い価格帯のところは需要も増えているというサンドイッチ減少が起きているように感じます。

つまり、現役組に取ってはまだまだマレーシアは安く、税制の恩恵を受けられるタイプの収入があれば、マレーシアは今まで以上に面白くなると言えるんじゃないでしょうか。

でもマレーシアに投資をするという観点では、間違いなく難しい時代に突入したんじゃないですかね。

不動産投資で言えば、自分が住みたい不動産ではなくて「実需に支えられた物件」を探すべきですが、外人枠の100万リンギット以上って微妙ですよね。私としては50万~80万リンギットクラスが一番効率が良いと思っているんですが、それを買うことは出来ず。また買えたにしても2軒までとなれば投資としての妙味はさほどない。老後対策としては良いのかもしれませんが・・・。

でも不動産市場が悪くなれば、マレーシアはその外人枠を外す可能性もありますよね。ところがそうなると国民が困ることにもなるわけで、どうなりますか・・・・。

スリアKLCC近辺のコンドの一例。赤は比較的安いコンド、青はコスパが良さそうな所、黄色はかなり高いコンド。でもま、私は実際にどのコンドも見たことさえありませんし、細かい情報は全くわからず。有名なところでも「お便所の臭気が酷くて有名」なんてところもあるようですし、また管理が悪いとか、手抜き工事で有名なコンドとか、そして毎日の車の渋滞でどうにもならずなんてのがこの辺の常なんでしょうし。

2016-01-29_21h16_51

また、それぞれのコンドミニアムから「歩いて行ける距離に何があるか」で得点を付けたマップもあります。この点数が高いと近所にいろいろあるってこと。

このマップの取得はここから(クリック)。フェイスブックに「いいね!」をするとダウンロードできます。

2016-01-29_22h02_48

KLCCエリアで開発中、計画中の物件。まだまだ増えそうです。詳細はここから(クリック)

2016-01-29_23h06_11

KLCCのコンドの評価、バリュエーション、中古物件評価のポイントなどはここから(クリック)。

それぞれのコンドの詳細は私はPropwallで見るのが好きです。

Malaysia Property and Real Estate Investment | Propwall

 
 
 

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KLCC周辺のコンドの家賃が値下がりしてる~~\(^o^)/” への4件のコメント

  1. 朝晩の渋滞を見越してその道路の円の中で歩いて過ごすのであれば出来る限りKLCC近くゴールデン・トライアングルのなかがよろしおす

    • なるほどね~~。

      我が家の仕事は夕方から真夜中ですので、朝の渋滞時は寝ているはず。(笑)

      また夕方の渋滞時は仕事が始まっていますから家にいる。

      ま、そんなこともあって、実はさほど心配していないんです。土日が混むような場所は困るけれど、KLCCって土日は空いているんですよね?勘違い?

    • なるほど。

      年末年始はブキビンタンで過ごしましたが、すごい人出でした。あんな感じになるんでしょうねぇ。

      ゴールドコーストにいると「人混みって何?」みたいな感じで、人混みを懐かしく感じることもあるんですが、それが常となりますと「冗談じゃね~」みたいになるんでしょうねぇ。

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