オーストラリア流「不動産で儲ける方法」

今日は、我が家を買いたいという隣家と話をしてきました。で、欲しいことは欲しいのだけれど・・・、結局価格なんですね。

彼らは不動産のプロでした。でも不動産屋とかデベロッパーといういわゆる我々の感覚のプロじゃないんですね。自分でも建築関係の仕事をしていて、それをいかした副業って感じでしょうか。

こういう人ってかなりの数いるみたいで、殆どの人が同じことを考えているかもしれない。(笑)

つまり、安い家を買って、それを「自分で」増築したり、ぴっかぴっかの綺麗な家にして転売するという方法。これはアメリカでも私の叔母が友達と組んでアルバイトでやっていました(タイルや壁紙、外装を自分たちだけで張り替えて綺麗にする)が、日本みたいに「土地」より「家」の価値が高いからこそそれが成り立つんですね。また自宅の場合、キャピタルゲインに課税されませんから、住みながら家を増築し、綺麗にして売れば、全て利益になる。

こちらでは平屋の家に自分だけで二階に一部屋増築してしまうぐらいの技術を持った人はたくさんいて、そういう仲間のネットワークもあるんですね。だから20代にローンを使って2000万の家を買って、1000万ぐらいのコスト、時間を掛けて改造し、4000万で売るみたいな。そのコストも彼らはプロだから、普通の人が業者に頼むよりメチャ安いわけです。だから売値の4000万は決して高いという感じではなくなる。そういう自分の家の改造を仕事の合間にやる。それを何年かに一度やって雪だるま式に大きくして資産を作る。

これって自分のペースで仕事ができるし良いですよね。外から大きな仕事が入ったらそれに集中して、暇な時にはマイペースでコツコツ自分の家を増築、改築する。それを3年に一度のペースでやっていても不動産が値上がりしつづけていれば建築関係の職人でも40代で億の資産はできちゃう。で、いつかそのノウハウを身につけたらそれだけで食えるようになる。でも不動産バブルが弾けると恐ろしいことになるんですね。でも自分の家で、借金がなければ問題がない。またひとり住まいで大きな家では維持できませんが、4-6人家族でそれなりの家なら、時期が来るまでじっと待っていれば良いってことになる。

隣の家の人がまさにそれで本職は電気工事。奥さんと二人三脚で不動産投資をしている。今回、隣の家と話をしたのは、隣の改造許可をシティカウンシルからもらうのに私の承諾が必要だというのがキッカケだったのですが、話を聞いてびっくりしたのは、彼らは多分40代中頃かな、もうすでに何度もそういうことをやっていて、な、な、なんと改築に掛ける費用は1.3億~1.5億だとのこと。

うっそ~~と思いましたよ。丸ごと一軒建ててもその額はコストとしてかなりの額ですし、改築でそれだけ掛けるんですから。でも改築とは名ばかりで、柱と壁の一部を残して建て替えみたいなもんなんですね。そして内装、家具、電気器具も最高のものを入れてハイエンドマーケットを狙っているんでしょう(中国人向け?)。なんでそういうややこしいことをするかというと、それだと改築であって新築じゃないんですね。固定資産税が随分変わるようです。日本人の感覚だとそこがちょっとわからなくて、新築のほうが良いと思いますが、こちらでは古い家に覆いかぶせるように新しい家を建てることが多い。だから新築に見えるのに、水道管は20年以上前のものだったり。

結局彼らは我が家に興味があるのも、自分で住むためじゃなくて、その商売の為に欲しいんですね。うちはボロ屋ですが、彼らが欲しいのはまさにロケーションの良いボロ屋で、そこで話はあうわけですが、当然、彼らは安く買わなければ商売にならない。地上げ屋の一種みたいなものかもしれません。

思い出してみると我が家の反対側の隣家も結局それと同じでした。改築の様子は見ているとわかるわけですが、かなり金を掛けているのはわかりました。半年以上掛けてそれこそ家のすべてを改築するぐらい綺麗にし、普通の家だったのがいまどきのチョ~~モダンな家に生まれ変わりました。その家が一昨年売れたのはデータベースでわかるのですがとんでもない価格。内装は見ていませんがかなりのものを使ったのでしょう。その家と我が家と土地の評価額は同じですし、もしその価格で我が家が売れたら万々歳どころじゃないのですが、家がまるで違う。モダンで綺麗な家と手もかけていないボロ屋と比べるほうがおかしい。

でもやっぱり私は日本人ですから、土地をどうしても主体に考えちゃうんですね。日本の場合、ウワモノは計算外なんてことはよくある話で、家の価値といえば土地の価値。だから隣が高く売れたなら、我が家も・・・なんて思っちゃうんですが、全く違う。土地よりウワモノのほうが高いことも普通。というか、広大な土地がある地域ではそれが当たり前なんでしょうね。土地なんか二束三文というのがこの国の常識かもしれない。

我が家の左右の隣家がそういう感じですから、我が家をターゲットとする半プロは決して少なくないんでしょう。中途半端な家が中途半端な価格で売っていても彼らはどうしようもないわけですから。

ところがですね、我が家はボロ屋ですが両隣より部屋数も多く、キッチンが2つあるような家で、つまり改築するにも半端じゃない金がかかる計算になるだろうと彼らが言っていました。だからといって、使う内装、照明器具、電化製品やキッチンを安くするなんてことは出来ないし、例えばキッチンの電化製品は中国産なんてもっての他で、ドイツのMieleとか使うのでしょう。電子レンジだけで30万ぐらいするようなもの。バスルームも全部タイルを剥がして作りなおすそうですから、下手にバスルームが多い家はカネがかかるだけらしい。だからといって、それだけ高く売れるのかというとそうではなくて、売れ筋ってのがあるんですね。

私としては、大きな家だからその分高く売れるだろうなんて思っていたのですが、実はそうじゃなくて、そういう半端な家だからこそ安く売らないとならないわけです。リノベーションに掛かる金が大きくなるわけですから。

やっぱり簡単にはいきそうもありません。

また我が家みたいなボロ屋を買うのはそういう人たちだけで、今注目の中国人投資家はボロ屋には興味も示さないとのこと。ピッカピカの凄い家でも、一つのお手洗いの改装が済んでいないだけでダメだとのこと。そして専属の代理人を通して買って、オーナーは見もしないで2軒買っちゃうとか。ま、そんなもんでしょうね。結局ゴールドコーストってリゾートで、住宅地でも普通の住宅地と考えたらダメで、不動産がもっと高いシドニー・メルボルンから来た人とか、海外から来る頭に血が上ったままの人とか、そういう人が最終的に高いものを買ってくれるから成り立つ世界なのかもしれません。ババ抜きみたいなものなんでしょう。

こちらの不動産関係のデータベースって面白くて、どの家がいついくらで売買されたか、その土地の評価額はいくらか、そして家付きで売買される時の目安の価格も出るんですね。我が家ももちろんそのデータベースに乗っていて、目安の売買価格を見たら\(^o^)/なんですが、それはそこにちゃんとした家が建っている場合であって、我家の場合はその金額からリノベーションコストを引かなければならない。ましてや業者に売るとなったら彼らの利益も計算しないとならない。

ということはXXXX引いて、XXXXも引いてと計算していくと(T_T)(T_T)(T_T)になってしまう。

でもま、しょうがないですね。背伸びしたツケが今頃やってきたってことでしょう。ゴールドコースト脱落組ですし。で、そういう脱落組が次の商売のネタの供給源でもあるってことなんですね。不動産のデータベースを見ると、近所の家でも過去に高く買った人が安く売るケースがいくらでもある。で、それを叩いて買った地元の人がその時代にあった高級な家に作り変えて、またカモに売りつける。それの繰り返しが起きているってことが今になってわかりました。(笑)

こういう図式があることに20年前に気がついていたら、何か面白いことが出来たかもしれません。今になればどういう家を買ってどうするべきかがわかる。でも後の祭り。海外に出たばかりって頭に血が上っていますし、右も左もわからなくて、冷静さなんか皆無ですから(笑)カモになるんですね。同じことが世界中で起きているんでしょうね。もちろんマレーシアでも。で、本人は「投資だ!」なんて信じ込んでるんでしょう。業者もそう思うようにあの手この手で洗脳するし。

そういう意味でも、24年間ゴールドコーストに住んでいましたが、私はやっぱりなーんも地元のことなんかわかっていない長期旅行者と全く同じだったと思います。

しかしいろいろ思い出してみると、私がおじゃましたことのあるオージーの家ってどこもピッカピカでいつ売りに出してもおかしくないような状態を常に保持していましたっけ。そうやってマーケットバリューをキープするんでしょうね。で、目鼻の効く連中はコストを抑えつつ自分の家の価値をどんどん上げていく。そして頃合いを見て乗り換える。たとえ不動産市場が横ばいだとしてもそこから利益を上げている地元の連中がいるなんて、そこまでは気が付きませんでした。こういう話を過去に聞いたことはあるんですが、なかなか実感として理解できないんですね。話として頭に入っているだけ。そこが出来る奴と出来ない奴の違いなんでしょう。私みたいな能天気は、さて、自分としてはどうするべきかという方向で頭が回転しない。(笑)

20年前にこのことをこんこんと私が理解できるまで話してくれる人がいたら変わっていたかも。

今になれば我が家はボロ屋のお化け屋敷。周りの家はどんどん凄い家に変貌していって、昔は近所の中でも良い家の方だったのが、今では「なんでここにこんな家が?」みたいな感じ。我が家が地域の価値を下げているような状態。でもこの家を自力で今風の家に改築して売る気力も体力も資力もノウハウも経験も、そして何よりも大事な時間が私にはない。

叩き売るしかないんでしょう。負け組ですね。(笑)

 
 
 

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オーストラリア流「不動産で儲ける方法」” への10件のコメント

  1. 日本の中古住宅市場は駄目ですね。 

    地方都市ですが、私も家を売りに出してもう1年になります。 あんまり動きがないので、業を煮やして中古物件買取会社「**タス」に査定を依頼したら、「わたしたちが扱う家はマッチ箱ですよ。 お宅はお取り扱いかねます」と断られました。

     わたしは生きてあと約20年、健康寿命では10年くらい? 好きな土地で気に入った家を借りて暮らせればいいと思っています。 いまはPenangのQuay Side Condoにちょっと関心があります。

    日本ではいま800万戸の家が余っています。 さらに毎年100万戸が新築されています。 周囲でも若い夫婦がマッチ箱をポコポコ建てています。 地方都市では25年経つと人口が半減します。

    ジジババでも流動性資産に余裕があれば自由に家を借りれる時代がそこまで来ています。

    • 日本はどうなるんでしょうね。今現在でも空き家率が10%だなんて信じられません。

      自宅を持たなくてもどうにかなる時代が来ると思いますが、不動産を基礎にした経済が長く続いた日本のそれが崩れた場合、一体どういうことになるのか私には想像できません。決していいことだとは思いませんし。

      Quay side condo ですが、調べてみました。素晴らしいロケーション、コンドですね。私はペナンに住むことは考えていませんが、1ヶ月単位で遊びに行くのは良いと思っています。こんなコンドが借りられたら良いなぁ。

      私はKLCC周辺を狙っているのですが、私がチェックしているコンドは値上がりが凄いってこともなく、またレンタル市場もどうも上限が決まっているようで、売値とレントフィーが比例していないんですね。そこが狙い目で、一度は「すげ~~~」と思うようなところに住んでみたいです。

      でもそれも自宅がいくらで売れるかが影響しますし、どうなることやら。(笑)

      ただ最初の1-2年は、こちらでの生活費と同じならどんな生活ができるのか、コンドも今借りているコンドと同じフィーならどんなところなのか、それを確かめようと思っていてそれが楽しみです。

      でも私達は経済難民なのは間違いがありませんから、そこを出発点として生活費をどこまで切り詰めたらどんな感じなのかをやらざるを得なくて、「嬉しい生活」ではなくて「我慢できる生活」のレベルに落としていかなくてはなりません。

      ま、私自身としては許容範囲は広いのですが、ヨメさんが何を感じるのか、どういう生活ならやっていけるのか、そこがポイントです。ヨメさんは私と違って物欲は全く無く、そこそこの贅沢をしたいということも望まないタイプですが(笑)、寂しいと感じることがないような環境を選ばないと大変な問題が持ち上がってきそうです。本人は適応しようとしても身体がどう反応するかは全く別ですから。もし今のヨメさんの病気である乾癬が悪化し(ストレスが大きな原因となる)、以前のように足の裏にもできるようになりますと皮膚も割れて歩けなくなりますから、もしそんなことになれば「引き上げよう」という話は当然出て来るようになるはず。

      時限爆弾が破裂しないように・・・これが私の基本中の基本です。(笑)

  2. そうです。   

    よめさんの希望が先ず第一です。  うちもそうです。 
    その嫁さんの希望がPenangなのです。

    実はわたしの希望はKLで、Mont KiaraとかTaman Desaで、旅行に便利で、色々なロングステイヤーと交流するのもいいかなと思っています。 日本人御用達のカラオケバーとか楽しそうじゃないですか。

    マレーシアの不動産はバブルのような気がします。 住宅購入にレバッレッジをかける人は多いかもしれないけれど、賃貸料にお金借りて払う人はまず居ないと思います。

    お互い家が売れるとハッピーですね。

    • へーー、我が家と全く同じ境遇(?)ですね。(笑)

      我が家ももしヨメさんがペナンが良いと言えば、それで決まると思います。

      ただ我々は都会、繁華街に憧れがありまして、でもブキビンタンの雑踏はダメなんですが、ソラリスデュタマスのパブリカっていうんですか?ああいう環境がベストだと思います。コンドの下にはモールがあって、いくらでも店があって退屈するようなことはない、みたいな。

      モントキアラではどんなコンドが良いと思います?前回KLに行った時に、「ダボさんは10モントキアラ、11モントキアラとかが良いの?」なんて聞かれまして、そのコンドを知らなくて調べてみたらびっくり。凄いところがいくらでもありますね。ただ、コンドの下にモールってわけでもなく、ちょっと歩いて繁華街があるような場所ではないので、ロケーションとしてはアウトで、モントキアラなら1モントキアラが目の前とか、ソラリスに近いところとか。

      実はですねぇ、私の中ではブキビンタンのパビリオンの上にあるコンドがベストオブザベストだと思っていたんです。でも前回ブキビンタンのマリオットに泊まって、ブキビンタンって恐ろしいというか、肩に変なものを感じる場所(笑)だったので、こりゃ駄目だと。

      そういう意味でもソラリスデュタマスの雰囲気が良いと思ったんですが、どうもコンドの部屋が小さいようで・・・。なかなかここぞというのが見つかりません。

      日本人社会とは離れず近づかずで行くつもりです。ゴールドコーストでもいろいろ経験しましたし、実はマレーシアに住んでいないのにすでに恐ろしい目に会いましたし(笑)、現地の方々の中でもご存知のようにいろいろ起こっていますよね。人付き合いってやっぱり一対一が大原則で、グループ交際的なもの(笑)には一切タッチしないつもりです。「村」って怖いですよね。仲が良い時には盛り上がりますが。他人の噂も聞きたくないし(好きですが 笑)。

  3. Rent 料からなら
    Mont Kiara Bayu
    Mont Kiara Pines
    Mont Kiara Pelangi
    Mont Kiara Sophia あたりでしょうか。
    Poolが普通ぽっい方が好みです。

    • なるほど。

      Rent料は横に置いといて、ここが良さそうってあります?

  4. 悲しいかな、Rent料 横に置くと考えられないんですよね。

    55歳くらいから、将来の生活防衛を考えて、「ちいさくなることを良し」と肝に銘じて来ました。

    自身の健康問題をいい口実に、美味しいすし屋さんから遠ざかり、3件目のピアノバーから遠ざかり、クルマはコンパクトカーにして、床屋は早い安いチェーン系に換えましたから。
    知らず知らずにマレーシア仕様に慣らしていたようなものです。(笑)

    PenangのQuay Side も1ベッドルームでRM3000/mで借りられそうなので気に入っています。

    3月にKLへ下見に行ったときSolaris Dutamasはパプリカが下にあり便利だと思いましたよ。
    ただ間取りは小さいと聞いています。 
    KLで広くて便利となるとMR10000とか駐在員でもトップクラス向けになるんでしょうね・・・

    • なるほど。

      私の場合は不便で遊ぶところもないゴールドコーストで生きてきましたから、日本の「中年の贅沢」を全く知りません。ですから歳相応に浪費はしないようにはなっていますが、以前と大きな違いはないかもしれません。で、マレーシアでは同じ経費でスタートしようと思っていますから、それなりに「良い思い」ができるかもしれないとニヤニヤしています。

      ところがですね、マレーシアに急遽息子を連れて行くことになりましたし、生活としては二世帯分を確保し無くてはならない、また自動車が悩みの種なんです。二台必要になると思いますが、保険料を含む年間の償却、維持費がどのくらいになるのか。意外にこれが生活を圧迫するのではないかと考えています。それを考慮すれば自ずと居住費はけずらないとなりませんし、どうなるんでしょうね~。

      ソラリスデュタマスいいですよね~。場所的にはあそこが一番気になります。

  5. 先日はご多忙中のところ長いおへんじをどうもありがとうございます。

    ボロ屋とのことですが、ご自宅は築何年ですか?売却時に利益から減価償却分・・・24年かける〇〇?をコストとして引いて認めてもらえるような価値が簿価として少しでも残っていますでしょうか? Thank you

    • 自宅の場合はキャピタルゲインに課税されません。また建物の簿価がどうとかそれは関係ないと思います。

      保険でもそうなんですが、リプレイスメントバリューが一番大事で、つまり「現在価格」がどうかってこと。

      そういう意味で、我が家には価値が残っているのかどうか・・・、難しいところだと思います。(笑)

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