ペナンの不動産取得 増税か?

先日のナジブ氏の2014年予算発表のおり、GST(日本で言う消費税みたいなもの)の導入(6% 2015年4月1日より)、外国人による不動産取得価格の最低額の引き上げ(50万RMから100万RMへ)も合わせて発表されました。

そのことを書いた日記 ← クリック

この最低限引き揚げは前から言われており、ペナン州だけは先行して実施されていましたよね。今回の引き上げでペナン州はもっと高くなるのかというご質問を受けましたが(なんで私に聞くのか知りませんが 笑)、それはないとのこと。って気になる方はご自分で確認してください。

○ ペナン島の外国人の不動産取得最低額100万RM。土地付き(戸建て?)は200万RM。

ところがこの数日間に、ペナン州ではこれを引き揚げない代わりにということではないのでしょうが、3%の不動産取得税を課そうと言う話が出てきている。ただこれは決定ではなくてまずは公聴会を開くとの事。

なんでペナンはこういうことになるのかというと、マレーシアの不動産投資熱ですがペナンが一番凄いことになっている様子。それを説明するニュースがありました。

Penang mulls 3% levy on property transactions by foreigners to cool speculation  ← クリック

この最低取得価格の引き上げの目的は、地元民を救うということがあるのでしょう。コンドで100万RM、一戸建てで200万RMとは日本円で言えば3000万、6000万ですから、一般のマレーシア人にはチト高い。逆を言えば、海外からの不動産投資は喉から手が出るほど欲しいけれど、それが過熱することによって地元住民が買えない状況になっては困る。

値上がりすればいいじゃないかってな理屈は通用しませんよね。普通の人が普通に買える価格を大幅に上回るようじゃ国や自治体の政策が問われてしまう。まさに日本のバブルと同じ。

で、海外からの投資家には高額物件を買ってもらいたいと言う腹もある。数年前ですが、そもそもMM2H(旧シルバーヘアプログラム)って不動産業界の後押しがあって出来たと聞いたことがありますし、MM2Hの申請代行業者は不動産業者が兼ねているケースが多かった様子。で、思ったより売れないのでどうにかしてくれと不動産業界が政府に働きかけていると言うニュースを見たこともあります。

面白いのがこの表。クリックすると大きくなります。

いかに不動産投資が過熱しているかがこれから見れるということなのですが、2013年の第二四半期のデータのようですが、不動産が販売されてから9ヶ月の間に売れ残った数がこれのようです。

ペナンを見るとこの数字が低いのがわかります。ただ、母数がわかりませんから、率で言って貰わないと実態は見えませんよね。大都市であるサレンゴールや開発に沸いているジョホールバルと比べて絶対数は桁が違うくらい少ないですが、この数字だけでは良くわからない。

でも私の様な素人が見ても確かにこの数字は少ないと感じます。それだけペナンの不動産市場は活況なんでしょう。それがあるから外国人の不動産取得最低価格は他州に先駆けて上げたし、また今になって3%の不動産取得税導入と言う話が出てくるのでしょう。

この表には金額も出ていますが、これの平均単価を(脳内)計算してみると面白いと思いました。やっぱりサレンゴールは単価もかなり高い。高額物件が集中しているのがわかります。そしてそれらは売れ残る傾向があるのかもしれない。

面白いのがジョホールで、イスカンダルプロジェクトじゃシンガポールのベッドタウンじゃと沸いているものの、売れ残り数は半端じゃない。そして単価が非常に安い。さてこれをどう読むか。まぁ、一般労働者市場向けの低価格不動産(ショップも工業用地も)の開発もかなり進んでいると思われますが、売れ残りの数がサレンゴールより多いというのが不思議に思えました。

ま、こんな単純な資料からあれやこれや想像しても大ハズレになるとしか思えませんが、なんとなくこれから大雑把なマレーシアの不動産事情が見えるような気がしないでもありません。

それと私は不動産投資には興味がありませんが、というか興味はあっても自分ではしないと言った方が良いかも知れませんが、マレーシアの不動産事情を改めて見てみると、投資家サイドの情報って極端に少ないのがわかります。いやいや、いくらでもあるだろうと言うかもしれないけれど、発信者は業界の人、会社がほとんど。そういう売り手が投資家としての見方を言っているだけ。

私はこういう状態はうまくないと考える性質で、世の中が売り手の思惑で情報構築、情報操作がされている現状をしっかり買い手は(借り手も)認識する必要があると思います。

いつぞやのテレビ番組で見た、日本人が押し寄せてコンドミニアムをパッと見て「安い!」と買ってしまうあの様子は恐ろしいと思いました。

実はそれと同じ事を私はゴールドコーストでも体験していまして、今まで何度か不動産ブームが押し寄せましたが、やっぱり日本のバブル期の盛り上がりは異常だったと思います。

日本から「ゴールドコースト不動産視察ツアー」なるもので団体が来るんですね。で、こちらには外人が購入できる物件って決まっていまして、好きなものが買えるわけじゃないんですが、業者はやっぱり(いろいろな)繋がりのある業者や物件しか見せないのね。

それとこちらではオークションが活発で不動産もオークションを通すことが非常に多い。そしてある日、その団体さんをあるオークションに連れて行った。ここで何が起きたかと言うと、「これって安いんじゃない?」「どうもそんな感じ」ってなことから、その団体さんが競って値を吊り上げて競り落としたと言う、多分嘘だと思いますがそんな話まで出回っていました。

安かったんですよー、昔は。近年では売買されるゴールドコーストの不動産平均価格は50万ドルを越えているらしいですが、当時は250坪程度のウォータフロントの土地が15万ドル(1500万円)程度でも買えたんですね。そこはちょっと中心地から離れているんですが、飛ぶように売れたのを覚えています。知り合いもそこに何件が住んでいましたが、そんな土地に家を建てるわけですが、多分今では100万ドル以下の物件は無いかも。好景気の時には150万ドルの値も付いた。

またコンドミニアムも同じで、建て始める前に手付金だけで購入し、完成と同時に、あるいはその前に転売して儲けるなんてことが当たり前に起きていました。

ま、今じゃ悲惨なことになっていますが、ゴールドコーストにもそういう不動産好景気の波は何度かこの20数年の間に来ました。

思い出しても、やっぱり投資って難しいのは、確かな情報を手に入れるのが難しいんですね。上に書いたように、日本からの不動産視察ツアーでは業者が薦めるものをそのまま買うのが普通で、よくあんな買い方ができるねと在住者は不思議な感じがしたものです。

そして在住者が見る良い物件と、ツアーで来る投資家が見る物件とまるで違うのが普通であったということ。ここは特筆すべきことだと思います。

でもそういう在住者の考え方って、絶対に表には出てこないのね。今と違ってインターネットもないし、口コミで広がるだけで、でもその内容は業者を通しては広まらない。そりゃ当たり前で、業者は売りたいものを売るんですから、余計な情報は無いほうが良い。

そんな事を目の当たりにしますと、ど素人の私は怖くて知らない土地の不動産なんかどうしたって手が出ないわけです。住みたいところを買うのは話は別ですが。

でも業者にもいろいろいて、買う立場の考え方をする業者も少なくないんですね。当然、地元の業者ってことになりますが。こちらの不動産業者って、売ったあとにその家の管理もして、買主とは何年、何十年の繋がりを持つケースも多く(日本人が別荘として買うから)、変な売り方は出来ないし、買主の立場を守る良い業者だと口コミで客が増えるのね。で、その数が馬鹿にできないと言うか、それが主な販促手法だったりする。だからちょっとでも変な売り方をするとすぐに噂が広がって、下手をすると(在住者が勝手に作って回す)ブラックリストに載ったりする。実は私の友人(不動産関係)もそのブラックリストに載っていてびっくりしたことが過去にありました。

ま、トラブルの内容はいろいろですが、やっぱり飛ぶように売れると業者はみんな同じ事を考えるのだと思います。

もっと儲けられる手があると。

つまり、自社物件なら好きな価格をつけて売れば良いですが、仲介の場合だと決まった手数料しか入らないんですね。で、オーストラリアではどんな理由をつけても他の名目でお金を取ってはいけないことになっている(はず)。

例えば、お客が予算は5千万だと言ったとします。で、巷には3,4千万でよい物件がゴロゴロあったらどうします?

かつてのゴールドコーストにはそういう時代もありました。また日本の大手がこちらでコンドミニアム建設をするのに用地買収をするわけですが、その予算が実勢価格より大幅に大きいなんてことも起こるんですね。

ここで安い物件を探して、有り難うと言われて終わりにするか、それとも何らかの手を使って利益を増やそうとするか。

ま、一つは違う名目で手数料を取るケースが多いと思います。ただ、これは法律違反なので、日本国内でチャージしたり、通訳じゃ、なんじゃといろいろ並べて、トータルで○%とかチャージする。あるいは、高くても客は買うのが読めた場合、業者が買ってすぐ転売するとか。仮登記してどうのこうのとその仕組みを聞いたことがありましたが、細かいことは忘れました。

こちらでは手数料は売主が払うのですが、日本では往復ビンタ(両手という)で、売主買主ともに手数料を払うのが普通ですから、日本人は買主なのにチャージされても疑問を持たないケースが多いのでしょう。でもこちらではそれは法律違反ということになっている(はず)。

でもま、そういうことをするのは日系不動産業者だけじゃなくて、別途経費として請求してよい項目であの手この手を使うのが常識と聞いています。売主に対してですが、豪華なパンフレットや新聞広告(これを出すのが一般住居でも普通)を作ったり、これでどうにか売りましょうとその気にさせてオークションを何度も開かせたり。でも買い手から手数料、あるいはなんらかの名目の課金があったという話は私は知りません(日系の業者は手数料以外の課金するところがある)。

それと中にはブローカーも暗躍するんですね。不動産業者としてライセンスを持たない人たちが動く。これってバカに出来なくて、例えば旅行で金持ちが来て、それにくっついていたツアーガイドが業者を紹介するとか。また、かつてはこちらのカジノに常に居て、金持ちが来るのを待ち、どうにか近づいて友達になり、それこそ無料で町の案内はするわ、次回来るときには飛行場の送り迎えはするわ、家に招いて接待するわで見込み客を掴もうとしていた(地元では有名な)人もいた。

ま、金が動くところにはいろんなタイプの人が集まってくるわけで、特に動く額の大きな不動産の場合、本当に注意しないとまずいと思います。でもいつの時代も同じ事が起きるのね。結局、客の大部分は夢を買っているのが普通だから、細かいことには拘らないのかもしれない。自分が納得できれば良いのですから。

面白い話を思い出しました。私の友人が責任者をしていたある有名な日本企業が建てたコンドミニアムなのですが、ま、結構売れ残りを捌くのに苦労していたわけです。で、ある日、お金持ちが見に来て大そう気に入ってくれたそうで、今日、決めていただけたら10%引きにしますと申し出たところ、その客が怒り出したらしい。値引くなんてことをするなと。気に入ったものの価値が下がるということらしい。結局その客はなんと定価で買ったそうですが、そんなこともあった。

これは冗談じゃなくて、私の父も同じでした。かなり昔ですがこちらに遊びに来る為にコンドミニアムを長期で借りていたんです。当時はマレーシアみたいにかなり安い料金で借りられましたし。でも家賃を払い続けるのはもったいないと思うようになって、その気に入っている部屋を買えないかと私の友人(不動産業)に聞いたわけです。彼はすぐにオーナーに連絡をし、オーナーの希望価格を父に伝えたところ、即、その値で父はOK。私の友人は、ちょっと待ってください、市場の価格を考えても話し合いで安くなる余地があります、と言ったところ、父はその必要はないと言い値で買った。

ま、私には考えられないことですが、海外の不動産を買うと言うのはやっぱり夢を買うんだろうとそのときも思いました。下手に安くしてもらうとか、あの手この手を考えるのは「夢に傷が付く」と思うのかもしれません。

ま、その後数年で不動産市況は良くなり、結果的には売って利益が出ましたが、私には海外不動産を買うときのああいう心理は理解できません。

でも、業者はちゃんとそういう客の心の動きを知っているのね。これが海外不動産投資の裏側だと私は思っています。

私も25年ぐらい前ですが、投資仲間と一緒に海外不動産投資セミナーや業者が開く説明会を渡り歩いていろいろ調べたことがあるのですが、そこに集まる客はたとえば「ニューヨークのコンドミニアムを自分のものとして所有する」ということに興味があるのに気がつきました。海外不動産投資とは、投資と言う言い訳を作ってあげて、ただ欲しいものを買わせるというビジネスモデル。

高価な車や宝石を買うときの心理と似ているものが大いにあると思います。いつの時代にもいるそういう客層と、本当に真剣に投資と捉える人たちがごちゃ混ぜ。あるいは買いたい物を買って、なおかつ利益を出そうと狙う人もいる、面白い世界だと思います。

だから業者もいろいろで、夢を持たせるのがうまい業者もいるのだろうし、実際にそういう客のニーズがあるってことだと思います。でも私としては違う方面から見る目を大事にしたいと思ってます。これは不動産に限らず、なんでも投資は同じだと思ってます。株式投資も同じで、初めて株式投資をする人の中には、株に投資することそのものに何か優越感みたいな、俺もここまで来たか、「いつかはクラウン」みたいな価値観を持つ人もいるのね。

そういう価値観を排除するって難しいし、もしかしたら排除する必要も無いのかもしれないけれど、もうそういう時代じゃない、というかそんな余裕をかませていて良いのか、そこが気になります。少なくとも私は目的ははっきりさせるべきだし、自分の中から甘さ、夢は消したいと思うのだけれど、意外に人生ってそれじゃ面白くないのかもね。必要も無い高価なカメラを買おうかどうか悩むのも同じ。(笑)

自分が納得できていれば良いというけれど、私は違うと思うんです。「後悔しない自信があるのかどうか」ここが重要だと私は考えます。

でもこれまた人間って面白いもんで、本来なら後悔する場面でも、いやいや、これで良かったんだと常に言い訳を考えるのね。これを繰り返すとどういう人生になるんだろうか。

♪ わかっちゃいるけど、やめられねぇ~~~ ♪ (笑)

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ペナンの不動産取得 増税か?” への7件のコメント

  1. SECRET: 0
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    マレーシア不動産の今後は興味深いですね。私はペナン・ジョホールを一人で回ってみましたが、「現地人向けの安い物件はほぼ満室」「外国人向けと思われる高額物件は照明がついてる部屋が30%もない」「しかし高級コンドの建設ラッシュは続く」といった状況でした。税制が似ているシンガポールのように富裕層が世界から移住してきてるって話もききませんし。さて、今後どのように着地するのでしょうかね。。。

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    MM2H申請中さん、いらっしゃいませ~。

    本当ですよね。実需じゃないブームって怖いですね。でもゴールドコーストもブームが来ると同じですし、どこでもそんなものかもしれないですね。

    いわゆる一般住宅と考えるから大丈夫なのかと思うわけで、別荘地だと思えば理解はできなくはない。でもブームが去ったときは恐ろしいことになりますね。地元民が住めるような物件じゃないのがごっそり取り残される。

    私も前に書いたように、もし不動産投資をするのであれば、自分が住みたい場所じゃなくて現地の人たちが住むような物件にするべきだと思っていますが、100万RMの縛りもあって難しくなりそうですね。

    ま、マレーシア不動産は大きく動いている仕手株だと割り切れば良いのかもです。

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    >税制が似ているシンガポールのように富裕層が世界から移住してきてるって話もききませんし…..ジョホールバルのほうは、シンガポール政府が、シンガポールを世界中から金持ちだけ集めておいて、平均以下のシンガポール人をジョホールバルに追いやりたいと聞きました。ですから物価が高いと文句を言っている収入低めのシンガポール人に「自分のところの、部屋のみで6-7万で貸せるHDBを部屋貸しして
    ジョホールのwhole unit 3000RMのシェアハウス1000RMでかりればいいじゃない?」ときいてみましたが、なかなか移動しそうにありません。東京生まれの東京育ちの同級生は2人兄弟の場合、「都落ち」みたいな意識で、しぶしぶ埼玉のマンションに住むような人もいましたが、シンガポールは出生率が日本より低くて一人っ子が多く相続税もないから、なかなか移動しそうにありません。

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    ゆっきーさん

    私としてはシンガポールが住宅問題を抱えているのは事実で、お隣のJBとの連携あるいは融合みたいなものが進むと想像しています。でもその時期、またどういう形になるのかは全くわからず。そして常に大事なのは供給と需要とのバランスでそれが壊れているとしたら投資にならないし、巷で言われているように簡単には行かないだろうと想像しています。

    不動産を買う場合、将来性は大事ですが、一体なんの為に持つのかがもっと大事で、値上がり期待で不動産選びをするのは馬鹿げているという考え方を持っています。

    あくまで投資としてみるのであれば、いつも書いているようにもっと確実に将来の期待利益を計算できる投資、それも無税であるわけですから、不動産に固執する必要は全く無いと言うというのが私の立場。

    要はマレーシアが気になって、なんとなくマレーシアと繋がっていたい、またロングステイもするつもりとか、そういうものが根底にある場合、もうそんなものは投資じゃないと私は考えます。高級自動車、宝石を買うのと同じ。

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    >>ゆっきー 様

    シンガポール人が治安にリスクのあるJBに住むとは私にはどうも思えないんですよね。
    そうすると、いったい誰があの広大な開発エリアに住むのだろうと。。。

    >> dabo 様

    マレーシアの税制は確か、「馬居住者の国外源泉所得は銀行等を除き非課税」「馬居住者が受け取るマレーシア企業からの株式配当も非課税」というものでしたよね。(間違っていたらすいません。)
    税制的には不動産賃貸経営よりも海外金融商品・内国株式への投資を奨励してるように日本人には感じます。

  6. SECRET: 0
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    >税制的には不動産賃貸経営よりも…..そうなんです。ある人いわく、域外所得に課税しないマレーシアで不動産もってどうするの???だそうです。Thank you

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    MM2H申請中さん、ゆっきーさん、面白い話になってきましたね。

    実はそこが私が考えるマレーシアのポイントなんですよ。不動産が良いとか何が良いとかというのもいいけれど、マレーシアの税制を基本に考えると答えが変わってくるってことなんですね。

    マレーシアの優遇税制ですが、もちろん外人に「金持って来い」というのとマレーシア人に「金を貯めろ」「投資しろ」というはっきりした政策がありますね。

    で、不動産ですが、キャピタルゲイン課税が5年間あるし、レントに出せば不動産所得に課税もされる。ま、その他いろいろ経費が掛かる。日本人は買い方なのに手数料を取られたり、地元の事情は素人にはわからないし、また不動産の最低購入価格の縛りがあったりで、ますます難しいと感じます。

    そもそも不動産投資は、私の考え方ですと「収入もあって納税額も多く、借金して不動産投資を行い、節税を狙う」という部分が大きいと思っていまして、現金で買って、所得に課税される収入を狙うのではますます難しいと思うわけです。

    それだけ難しいことをするなら、もう少しアホでもどうにかなって、なおかつ期待利益が計算可能な投資を狙うほうが効率が良いだろうと思うわけです。

    ま、得て不得手がありますし、世の中に簡単な投資なんかありませんからなんとも言えませんが、「海外に不動産を持つことを想像してニヤニヤする自分」をいかに排除するのかがポイントではないでしょうか。

    もっと言えば、ロングステイもそうですが「海外」と言う言葉に憧れや夢、希望を持ち、下手をすると優越感みたいなものを持ったらアウトだと思っています。海外海外っていうけど、こちらから見れば海外ですが、地元の人にはただの地元だし、言語も同じ、英語ができるとか、何ヶ国語できるとか(中途半端だとしても)、それが何か特別なことの様に感じては駄目なんですね。英語は英語圏では3歳になればしゃべるし、多言語が使われている国ではそれはそれが普通で、我々が日本語を喋るのと全く変わらないってことをしっかり理解するところが出発点だと思うんです。

    海外とは夢があるところではなく、未知の危険が一杯な場所だということ。また日本は外人にとっては同じく未知の危険が一杯ということで全く同じ。

    そういうニュートラルな考え方を基本に持つことが重要だと思ってます。特に投資は遊びじゃないんですから、ベンツでも買いたいなぁ、みたいな気持ちで投資する人と同じ土俵で話は出来ないですよね。少なくともこのブログではニュートラルで行きたいと思ってます。

    これからも宜しくお願いします。

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