不動産購入、賃貸時の手数料

不動産購入をした場合ですが、手数料ってどうなっているんでしょうか。

これって国によってまるで違うわけですが、基本的に買う側は手数料を払う必要がないのがほとんど。日本の場合はどうだったか詳しいことは忘れちゃいましたが、確か売り方も買い方も3%の手数料を払うんですよね。それプラス6万+消費税?これが当たり前だと思ってる人は海外の多くの「買い方は手数料を支払わないでよい」ってところがわからない。

オーストラリアもそうで、また様々な名目で手数料に似たものを取ることも禁止されているはず。

ところがこれだと不動産販売会社は儲けが出ないんですね。地元の販売会社はそれでやるしかないわけだけれど、例えば日本の会社が海外の不動産を販売する場合、地元の手数料程度じゃ非常に金の掛かる広告じゃなんだの販促経費が全くでない。

随分昔ですが、ゴールドコーストの不動産投資熱が盛んな頃、日本の不動産会社主催の不動産視察ツアーなんかもいっぱいあって、飛ぶように売れたわけですが、当時は日本で円による支払うを行う形になっていて、そこで手数料を上乗せすると聞いたことがあります。これって多分厳密に言うと法律違反なのじゃないかと私は思うのだけれど、まぁ、そんな感じ。

マレーシアはどうなっているんですか?手数料は誰が払う?

私はその辺は全く知らないのですが、買い方が5-10%の手数料を支払うようになっているという書き込みを読みました。

当然売り方からも取っているわけですが、そうじゃなければインターネットでもガンガン広告を出しているような会社、ユーチューブの動画を見ても何度も何度も広告が出てくるような会社もあって、そんなに売れているのか?こんな経費をどうやって出しているんだろう?と気になったものの、両方からがっつりもらわなければそういう経費もでないんじゃないでしょうか。

そういうところが販売しているのは「特定の不動産」が多いようで、あの物件が欲しい、この物件は?というのに対応しているのかどうか。

新規プロジェクトの場合、マレーシアの話ですが、キックバックというか値引きがあるのが普通ですよね。これはインターネットで調べてもわかる。

ところがこれを日本人が日本の不動産屋さんを通して買う場合、定価+5-10%の手数料という話。

ちょっと調べてみたところ、あの広告をガンガン出している会社のサイトに説明がありました。

ここ ← クリック

手数料に関して言えば、マレーシアも売り手が払うことになっているんですね。買い手は支払う必要が無い。

購入時の費用:印紙税、弁護士費用などで約4.3%
売却時の費用:仲介手数料、弁護士費用などで約4%

おっとぉ、小さな字で購入時にサービス料が別途3%掛かると書いてあります。これなんですね、本来なら支払う必要の無いはずの手数料。

オーストラリアではこれは違法であると聞いたことがあります。だからあの手この手で日本サイドで支払わせたりするんでしょう。

ちなみに賃貸の場合ですが、これも同じで借りる側は手数料はいらない。ということになってるみたいですね。法律上、貸し手(オーナー)が家賃一か月分の手数料を仲介手数料として支払うという形のようです。

でも日本人がやっているサービスでは取られるみたい?

これって法律的にどうなんでしょうね。マレーシアって自由なのかな?慣習だけ?

普通こういう手数料は上限が決まっていないと、弱い立場の人は多く支払わされることが起きるわけで、法律的には絶対に駄目、という考え方が普通だと思います。

でもま、日本人って言葉の問題があるし、なんでもかんでもプロに任せてしまうという人も多いし、多少のプラスアルファを支払ってもより良いサービスを好む人が多いのかもしれませんね。

実際に地元の業者は決まった収入しかありませんから、日本人が求めるような手厚いサービスもしないし、広告も派手なこともできないんでしょう。

私もそこのところに関しては、多少経費が掛かっても良いから、こちらの意向どおりに動いてくれるエージェントが欲しいと考えるタイプです。

ただ、余分な(法定外の)手数料を取っているというのを隠しているようなところ、それが普通だと思わせるようなところは絶対にうまくない。これを普通は詐欺と呼びます。

上記のように、別途サービス料と書いてあるなら納得。

さぁて、日本人がやっている不動産サービスをそういう観点から一つ一つ見てみましょうかね。

「買い手、借り手も(法定あるいは慣習上の)手数料が掛かるようなことが書いてあるあやしい不動産屋さんをリストアップしましょうか。

そういう業者をご存知の方はコメントで教えていただけませんでしょうか。

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えーと、話は飛びますが、クアラルンプール在住の方で、私は一度しか会ったことがないのですが、ひょんな繋がりで友人と私は思っている方のブログを紹介します。

Telemon6さんという方のブログ。

マレーシア生活のSTEP1ガイド  ←クリック

日本人相手のサービス(MM2H取得を含む)を始めたようなのですが、私はこういう誠意を感じさせる方が大好きだし、大事にしたいと考えています。

彼のブログの賃貸に関する記述。
マレーシア、賃貸住宅契約時に掛かる費用 ← クリック

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マレーシアの住居の大部分は個人物件ですから、不動産屋を通して
オーナーさんと交渉することになります。

賃貸を希望される時には、不動産屋をお知り合いから紹介してもらったり、新聞の賃貸コーナーで
探したり、又は 
http://www.iproperty.com.my/  
で希望する物件を探して、不動産屋と連絡を取るのが通常の方法です。

1.お気に入りコンドミニアムを探す

2.そのコンドミニアムを手配している不動産屋を上記手法で探す

3.不動産屋と共に物件を見学

4.価格・設備に付いて交渉する
  長期契約になればなるほど、電化製品などについての交渉が可能になるので
  結果を気にせずに交渉して下さい。 但し、非常識な交渉内容はオーナーさんから
  賃貸契約のキャンセルを言われかねないので、ほどほどに

5.契約内容が纏まれば正式契約に進む

 契約時に必要な経費として
 
  A:家賃2ヶ月分の保証金+家賃ひと月分の前払い
  B:約RM1,000の光熱費の保証金 (これはオーナーによって若干違います)
  C:契約書の印紙税(家賃×12ヶ月-RM2400÷RM250 大体RM100前後
  D:弁護士による契約書の作成費用 (家賃の25%)

C、Dは我々の感覚ではオーナーが支払うべきと考えるのですが、
マレーシアでは借主が支払うが通例となっています。
稀にオーナーが支払う場合も有ります。

不動産屋さんはハイ、ハイ、と何でも聞いてはくれますが、基本的にオーナー側の
立場にたった話をしますので注意してください。

不動産屋さんへの手数料はマレーシアの法律でオーナーさんから家賃ひと月が支払われますので
借主からは一切費払う必要はありませんので、併せてご注意願います。
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こんなページも参考になります。

チョット待て、間違いだらけのマレーシア不動産投資 ← クリック

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先日、日本の知り合いから海外への不動産投資を特集した
番組が有ったと連絡を受けたので早速、番組を閲覧してみた。

結論から先に言うと、「やらせ」じゃないかと思うほどの驚愕の
内容で、マレーシア在住者から言わせて貰うと「マジで良いの?」と
聞きたくなるような番組内容でした。

番組としては日本資産の海外流出の実態を描きたかったのであろうが
内容的には海外投資を煽っているだけにしか私には感じ取れなかった。

他の諸国への不動産投資には私は知識がないので触れませんが、
事、マレーシアに関しては確かに投資のチャンスと思っていますし
実際に私自身もマレーシア不動産を保持しています。
しかし、投資をする根本的なベースが番組の内容とと違いすぎます。
先ず、彼らが何度も強調していたのが「日本の財政破綻」でしたが
その内容で何も知らない海外不動産投資を業者の話に乗って2泊3日の
超短期の見学会で決められるものなのでしょうか?

私が海外に資産を移している大きな理由として日本側の、円高、人口減少
マレーシア側の人口増加、核家族化、所得水準の増加、及び私自身が
マレーシアをよく知っているからここで不動産投資ができるのです。

番組で業者さんが斡旋していた物件は今建築中の高級物件でしたが
放送でも伝えていましたが、購買者の多くが中国からの投資でしょう。
しかし中国からの投資と日本からの投資を同じレベルで考えるのは
端から間違っていると思います。
中国人のビジネスマンはここ十年前後で巨万の富を築いた人がゴマンといるでしょうが
その多くの人たちの頭の中には政府に資産を没収されるのではないかとの
不安を抱いているから、比較的投資物件としてみると魅力のあるマレーシアの
高級物件やシンガポールに資産を移動させているのです。要するに危機管理の結果の投資です。
彼らはその不動産を賃貸で運用することや、短期での値上がりなど全然考えていないので
同じ目線で考えるのは間違っているのです。

先日の番組で物件を購入された方が「日本人駐在者などに貸し出して云々・・・」と
言っていましたが、マレーシアでの日本人駐在者は年々減少していることや
あの物件のエリアが日本人向けか等何も知らず、業者さんの一般論を聞いて
思い込んでいるのだと思いますが、正直あのエリアは供給過剰と物件価格が高価すぎて
極端に借り手が少ないのではないかというのが私の見解です。

実際に日本で不動産を購入される時の事を考えて欲しいです。
ほとんどの人が何度も何度も下見をしたり、他の物件と比較したり、
周辺の環境を調べたりと出来るだけの調査をすると思います・・・?
それが何で海外なら衝動買いが出来るのでしょうか?
結果思いと違った際に、マレーシアには二度と行かない、マレーシアで損をした
業者に騙された、など等に繋がっていくのでしょうが、本当はご自身の目が
曇っていたからなのですが・・・
何度も言いますが、スーパーで買い物をするのとは違って高額な買い物で
しかも海外での買い物です、最低限、自分の足で他を当たってみるとか、
マレーシアの業者さんや、在住者に意見を聞くとかの方法をとって欲しいものです。

先程も触れましたが、私自身マレーシアの不動産を保持していますし
この数ヶ月の間に2件追加購入しましたが、この2件を決めるまでには
何十軒という物件を下見したり、朝、昼、夜の周辺環境を調べたり
浸水被害などが無いか(実際に一軒は被害物件であったが不動産屋は教えてくれなかった)
居住者の人種構成や地域の家賃比較、賃貸率などを熟慮に熟慮しての物件購入でした。
マレーシアの不動産は場所と物件を間違わない限り賃貸で5~8%の利回りが期待できますが、
日本にいてどのようにして賃貸管理をするのか聞きたいです。 そこまでの面倒を斡旋した
日本の業者さんが見てくれるのかと私は疑問に思いますが・・・

長々書きましたが、マレーシアへの不動産投資は決して間違った判断では無いと私自身も
思いますが、購入・投資に当たっては業者さんの言葉を鵜呑みにせずに
ご自身でできる限りの調査をした上での購入をお薦めします。
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こういう方のブログがブログ村ではなんと43位。全く目に付かないランキングです。で、私のようなわけのわからんのが10位以内に入るんですから、一体なんなんでしょうねぇ。(笑)

是非この方のブログを読んでみて下さい。そして出来ればクリックで応援をしてあげて頂きたい。

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読者の方から、不動産購入時の州政府の承認に関してコメントを頂きました。これは外国人が不動産を取得する場合に必要なもののようですが、これに3ヶ月ぐらいの時間が掛かるということ。随分掛かるもんなんですねぇ。

これを考慮しないと家財道具の送付じゃ入居準備の計画がおかしくなっちゃいますね。

情報を有難うございます。

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不動産購入、賃貸時の手数料” への4件のコメント

  1. SECRET: 0
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    私は実際にマレーシアで家の売り買いをやりました。
    5年前に新規の大規模プロジェクトで大々的に売り出している地域にセミデッタチタイプの家を買いこれを昨年売りました 結果から言うと 必要経費を引いて利益は約80パーセントでした。 私が直接取引きをしたわけではなくマレーシア人の娘婿が全ての交渉をやってくれたので 細かい事は覚えていないのですがぼられた事はないようです。 ただ 売り買いの契約がまとまり10パーセントのデポジットを受け取ってから その土地の州政府の認証が必要で これに3ヶ月近くの時間が必要です。 又 不動産の取引が盛んであるとはいえ 沢山の物件が市場に出回っているので
    取引がまとまるまでにかなりの時間が必要です。 私はこの家を売った資金と手持ちのお金を足してこの春にペナンにコンドを買いましたが このときも婿が頑張って5パーセント以上の値引き交渉をしてくれました。 買い手ではありましたがエージェントに1パーセントの手数料は払いました、こちらもただいま州政府の承認待ちです。 この承認という事はあまり知られていないようなので 家を買われるときの時間的計画の中に取り込んでおかないと私のように家財道具を送る場合には必要かもしれません。

  2. SECRET: 0
    PASS: 6d776b696e4d785a796a70725a47767a7952746d7743796a75564344446e64557596709591c9693b8f1904ad27089b54e670f24bee6c92975529aa12c3d20a11
    obasan

    5年で利益80%を出したのですが、凄いですねぇ。

    ところで州政府の承認に関してですが、情報を有難うございます。日記の方にそれを書き足しておきますね。

    • 情報をどうもありがとう御座います。

      日系の不動産屋さんってどこも同じようですね。またそれはどの国でも同じ。

      あれって「手数料」としてとったら「法律違反」のはずで、あの手この手で名目を変えてチャージしているんでしょうね。「日本人らしいきめ細かいサービス」というのが売りだとしても、私は「現地の法律とは違う」やり方をしているのはおかしいと思います。

      今時、(言葉に不安があったとしても)日本語を話す現地の不動産さんはいくらでもいるし、情報量、横のつながりも大したもんだし、私は「日系」を使う必要性は全く無いと思っています。

      「日本人が持つ不安」に乗じたビジネスモデルが通用するって本当におかしいと思います。

      私はオーストラリアで日本人も対象にしたビジネスをやっていましたが、確かに日本人って細かくて(うるさくて)手間が掛かる。つまりコストが掛かるんですが、かと言って料金に上乗せなんかしませんでした。

      それが常識だと思っていますが・・・。

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