マレーシアのREIT

以前、読者の方からマレーシアのREIT(Real Estate Investment Trust 不動産投資信託)に関して質問を頂いたのですが、私自身が不動産投資は全く経験がなく、もちろんREITもわからずでお返事のしようがありませんでした。

ただもちろん興味はあります。

利益を出そうという積極的な考え方ではなくて、マレーシアに在住した場合のリンギット資産保全の意味で、あるいはマレーシアリンギットを持たないリスクを軽減するために何かリンギット建ての投資は必要であるとは思っています。

当然、銀行の定期は私にしてみると低すぎてお話にならないと考えています。というのはマレーシアのインフレ率がもしかしたら今の3%ちょい程度の定期金利より大きいのではないかと思うこと。そしてマレーシア政府は投資奨励策を取っていて金利を低めに誘導していると思うこと。まぁ、そんなことからも私の場合、豪ドル建ての債券投資をして7%以上の利回りを狙うしかないのですが、これがもちろんベストなどとは考えておらず、何かないか常に野良犬の様に嗅ぎまわっています。(笑)

で、昨今のマレーシアの不動産投資ですが、これは何十年も前からちょっと海外の不動産が動くとすぐに大騒ぎしてそれニューヨークのコンドを買えだの、サンディエゴの個人住宅を買えだの、まぁ、私にしてみるとうんざりするぐらい調子の良い話が巷に溢れていましたが、それと同じでマレーシアの話題に関しても私は冷ややかな目で見ています。

これはマレーシアの不動産が駄目だということじゃなくて、そもそも素人が手を出してその辺のコンドミニアムを買ったり、あるいはマレーシア、マレーシアと大騒ぎをする日本の不動産業者に乗せられて購入しても、そんなのは所詮素人の所有欲を満たすだけのことで、不動産投資という純粋な意味でのパフォーマンスが得られるかどうかは疑問だと思うってことです。当地ゴールドコーストでも同じで、そう簡単に不動産投資で利益を上げられるかというともちろんそんなことはないのはわかりきった話です。日本では過去に別荘ブームもありましたがそれと同じで、私としては所詮素人はカモになるのがオチぐらいにしか考えていません。

ただ所有欲は満たされるんですね。「私はXXXXに別荘を持ってましてねぇ」とか「海外で不動産投資をしてます」なんてのはいつか一度は言ってみたい言葉ですもんね。(笑)

しかし、不動産は見る目がなければ全くアウトでしょ。1に場所、2に場所、3,4がなくて5に場所なんて言われますが、土地勘さえもないのにどうやって物件を選ぶことが出来るのか、私には想像も付かないのです。では信頼できる不動産屋さんにお願いして・・・なんていうのは、百貨店の外商を呼びつけて何かを買うのと同じで、まぁ、投資を考える人がやることじゃないと思っています。

ただ自分が住むための場所を確保するというのは全く別の話。

でもマレーシア不動産は確かに面白い部分があるのは間違いがなさそうで、また財産保全という点からもやっぱり不動産がらみは良いとは思うのです。でもどの場所のどんな物件をいくらで買ったら、そしてそれをどう賃貸に出すのか、空き家にならないようにはどうすればいいのか、その他、面倒なことはちょっと考えただけでも10や20は出てくるわけで、まぁ、考えただけでうんざりしてきそうです。

でも不動産投資をするとなれば、どうしたらいいのか。

まぁ、門外漢が考える方法としてはREIT(不動産投資信託)ぐらいしか思い浮かびません。

REITは投資信託ですが、株式と同じように売買できる。これって魅力ですよね。面白くない、面倒だと思えばいつでもその日に撤退完了できる。これって非常に大事だと思っていて、お金が必要になったり、そもそもそんな投資をしていられない状況になってもすぐに引き上げができる。

また、買い増しも簡単、部分売りも簡単。こんなまさに株と同じように不動産投資ができるなんて資産家じゃなくても参加できるし、分散投資が難しい(案件が大きい)不動産投資としては大きなメリットではないでしょうか。

そして相場好きにも面白いのは、やろうと思えば短期売買も全く問題が無いということ。また何よりも凄いのは空売りができるってことじゃないでしょうか。不動産投資をして、そろそろ不動産価格が下がりそうだと思ったら普通どうするのでしょう。せいぜいその物件を叩きうることぐらいしか思い浮かばないし、ましてや下げで利益を出すなんて出来ませんよね?でもREITならそれさえも出来る(貸借取引対象銘柄に限る。しかしそれは全部ではないし、マレーシアではわからず。一般論としての話)。まぁ、流通性が高いってのは多くのメリットがあるのではないでしょうか。

さて、マレーシアのREIT。利回りはどんな感じなのでしょうか。やっぱり一番気になるのはその辺。画像をクリックすると大きくなります。

まぁ、面白いんじゃないでしょうか。最高は9%以上なんてのもありますが、この辺りは何か曰くがあるのかもしれませんね。4番目のStarhillなんてまさにあのブキビンタンのスターヒルですね。細かい内容はネットで簡単にわかります。

Starhill   ← クリック

Yeild、年間利回りが7.640%なんて良いじゃないですかぁ。また物件は

• JW Marriott Hotel Kuala Lumpur;
• The Residences at The Ritz-Carlton, Kuala Lumpur;
• The Ritz-Carlton, Kuala Lumpur;
• Pangkor Laut Resort and;
• Tanjong Jara Resort.
• Cameron Highlands Resort;
• Vistana Kuala Lumpur;
• Vistana Kuantan;
• Vistana Penang;

だとか、それぞれの物件の内容、賃貸状況、当然、投資信託としていくらぐらいのお金がどう動いてどうなったかという年次報告書も見れるし、また毎年のパフォーマンスもネットで簡単にわかります。

で、この分配金には我々の場合10%の源泉課税がなされます。だから利回りも9掛けで見てください。

さて、これをどこで売買すればいいのか。それは証券会社ですが、オンラインブローカーではこういうところがあるようです。

このリストはここから  ← クリック

パッと見たところ知っている名前も並んでいますし、つまり銀行系のオンライン証券会社があるってことですね。

興味があれば自分の使っている銀行の担当に、どこか紹介してくれと頼めばちゃんとしたところを紹介してくれるんじゃないでしょうか。

このREITの利回りはそれこそ債券と似たような考え方で、例えば本来10%の分配金だとします。それって今の情勢から言うと高い金利ですから、買われてユニット価格は高くなる。つまり金利は下がるわけですが、つまり、債券と同じ相場が立っているわけですから、売買で利益を出さないにしても、安いところは買っておく、あるいはいつ買おうかという時にやっぱり値動きのテクニカル分析が有効に働くと思うんです。

例えば毎月買うという方法も良いでしょう。そんな時でもチャートのオシレータを見て、それが高い位置では買わないと決めるだけでかなり有利に買えるはずなんですね。

ただ今の時点では、ちゃんとテクニカル分析ツールが整ったチャートがあるのか、あるいは売買支援ツールがどうなっているのか、そこまでは調べていません。

何か面白い情報でもあれば教えてください。

私としては今すぐどうしようって考えはありませんが、REITならKLに行ってからちょっといじってみても良いと思っています。また何をする目的がはっきりしていないにしても、マレーシアの証券会社の口座一つぐらいは持っていようと思います。

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マレーシアのREIT” への15件のコメント

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    reitはあまり詳しくありませんので、勉強中です。
    定期金利より+3%ぐらいのマレーシアREIT注目しています。 日本のREITを買った時しばらくして有利子負債がたまると公募増資をして価格が下がるなんてことがありいました。為替のリスクもあります。(私はマレーシアに住みたいけど住んでいないので)株式との相関係数もかなり高いので、買うべきか悩んでいます。
    今後も勉強のために このシリーズ続けてくださいね。

  2. SECRET: 0
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    GYUさん

    REITもこの程度の利回りがあるならやって見ても良さそうですよね。

    で、ちゃんと買い場を探して積み上げればプラス2%ぐらい出来そうだなんてスケベ根性をだしたりして。(笑)

    ああ、リンギットで持つ必要がそもそもないんですね。もしそうならあえてマレーシアに投資する必要も無いんじゃないかと・・・・・

  3. SECRET: 0
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    先月HSBCでREITを買いたいといったらマレーシアのREITはないそうで、シンガポールと何処だかのREITを買いました。マレーシアのREITを買いたいなら銀行外の業者を紹介してくれるそうですが..やはり英語が出来ないとREITも買えませんね。daboさんの情報を頼りにしています。しかし、REITが空売り出来るなんて初めて知りました。

  4. SECRET: 0
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    mayaさん

    HSBCではマレーシアのREITを扱っていなかったのですか?へ~~。

    でもシンガポールのREITも良いようですし、シンガポールドルとマレーシアリンギットはかなり相関性が高いようですから問題ないんじゃないでしょうか。(大きな声じゃ言えませんが、シンガポールの方が発展スピードがあるという話を聞いています。 笑)

    ぎゃ、REITの空売りのところを突っ込まれました~~。誰かが突っ込むんじゃないかと思っていました。(笑)

    基本的には株式と同じで貸借取引対象銘柄なら空売りできるということで、そうじゃなければ空売りはできませんよね。で、実はマレーシアでREITの信用取引ができるのかどうかも確認していません。ただ一般論として書かせてもらいました。

    ごめんなさいね~。以後、気をつけます。

  5. SECRET: 0
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    日本からですが、東南アジア諸国のREITについて研究しています。今はシンガポールREITを中心に見ていますが、マレーシアについてもそのうち情報を蓄積したいと考えています。現在、日本で取りうる情報について、ブログにまとめてありますので、ご関心があればご覧いただければ幸いです。

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    ASIA REIT LABOさん、コメントを有難うございます。

    今回、たまたまREITのことを書きましたが、まったく知識も経験もありません。ただ、このブログはマレーシアでロングステイをするという基本があって、それの延長としてマレーシア建ての資産を持つならどうするか、そういう方向からのREITへのアプローチでしかありません。

    ですので、情報を出すなんておこがましいことは出来ませんし、こちらがいろいろ教えていただきたいです。

    ASIA REIT LABOさんのシンガポール中心というのはマレーシア関連の我々にも意味があると思います。と言いますのは、マレーシアリンギットとシンガポールドルはかなり高い相関関係にありまして、どちらで持っても似たようなもの(シンガポールのほうが延びているのが実情)だと思っています。ですのでアクセスのしやすさ、効率の良さによってはシンガポール中心でも一向に構いません。ただ、他国の不動産に投資するREITは除外すべきだと考えています。あくまで私たちとしてはマレーシアが中心であって、「リンギットの資産を持つなら」という前提ですから。他国の場合はまたそれぞれが全く違う形の投資を考えているだろうと思います。

    まぁ、それでも投資という広い見地から見れば、興味がある方もいらっしゃるでしょうし、ASIA REIT LABOさんのブログを参考にさせていただいて、こちらの読者にも紹介、情報発信させていただきたいと思います。

    これからもよろしくお願いいたします。

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    コメントありがとうございます。マレーシアREITについての記事は添付のURLに私の知る限りの情報をまとめていますのでご参考になれば幸いです。あのツインタワーやミッドバレーメガモールもREITに組み入れられるREITが組成され、今年から来年あたりはマレーシアREITは国際的にも注目されるのではないかと予想しています。

  8. SECRET: 0
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    ASIA REIT LABOさん

    ミッドバレーはIGBでしたっけ?かなり大型のREITが上場されるらしいですね。これからが楽しみです。

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    ミッドバレーの件はそうですね。KLCCのREITもできるようですし、マレーシアREITは今年から来年にかけて熱い市場になりそうです。

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    マレーシアのREITへの投資をBOOM証券で考えていたんですが、証券会社の口座のほかに、別途マレーシア特有のCDS口座というものを開設しなくてはならず、月に1回以上売買しなかったらUSD3とられるそうです。基本的にバイ&ホールドを考えていたので、正直なえてしまいました。

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    あららー、3ドルで萎えちゃうんですかぁ?

    CDSってあれですよね。株券の預りじゃなかったでしたっけ。しょうがないと思いますけど・・・。

  12. SECRET: 0
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    コメントありがとうございます。
    マレーシアREIT買ってほったらかそうと思ってたんですけど、正直現在の水準では対国債スプレッドでうまみがない。流動性もろもろのリスク考えるとシンガポールに軍配があがります。私の中では。

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    対国債スプレッドの意味がわからないのですが、どういうことなのでしょう。国債との差がないという意味だとすれば、私はマレーシアの国債利回りよりはREITの方がはるかにいいと思っているんですが。

    マレーシアのREITに関してここで取り上げるのは、あくまでマレーシアに済むに当たりマレーシアリンギットを持たないリスクを基本に考えての話ですから、マレーシアリンギットを持つ必要そのものが無ければシンガポールだろうとアメリカだろうと、為替との兼ね合いがありますが効率の良いほうを選べばいいですね。

    こういう私もではマレーシアリンギットを本当に持つべきかという点においてはまだなんともいえない状態で、それに拘る必要もないという考え方が強いし、またリンギットとシンガポールドルの相関性もあることから、シンガポールのREITがいいのならそれでいいような気はしています。

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    ご指摘のとおり、スプレッドとは、国債との利回りの差のことです。マレーシアの10年国債の利回りは、3.4%くらいで、REITの利回りはだいたい6~7%くらい。シンガポールの10年国債の利回りは、1.5%くらいで、銘柄によりますがREITの利回りも6~7%くらいです。スプレッドは安全資産である国債に対してリスクプレミアムがどの程度乗っているかという指標なので、マレーシアREITはシンガポールや日本のREITよりもリスクプレミアムが小さいな。ということです。

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    なるほど。

    ただそのリスクプレミアムが大きい小さいでどういうことがあるのかが良くわかりません。そのプレミアムが大きい場合、投資家にとってどういうメリットがあるのか。また小さい場合、何がうまくないのか。

    私としては、単純に考えれば金利差、あるいは効率の差は縮小されるほうへ動くのが経済原理であると考えていて、つまり効率の良い方には買いが集まって値は上がり、結果的に利回りは下がる。これは債券間でも同じなわけで、プレミアムが大きいほど値上がり(利回りは下がる)圧力が高まる気がします。

    そういうことでもないんですかねぇ。

    ただ債券も同じですが、金利で稼ぐ方法とそのものの値上がりで稼ぐ方法とあるわけで、後者として見れば値上がりするマージンがある方がいいのかもしれないとか?

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