タイムシェア その1

タイムシェアに関して書くと宣言しましたが、今、ちょっと悩んでいます。

仕入れた情報は膨大な物があるのですが、まだ経験に裏付けされた確かな物でないというのが大きな問題。そして私がやろうと考えているのは、やっぱり日本人の中では一般的でなく、こんなことをやってる人のブログもHPも見た事がありません。そして安く利用するにはそれなりの普通ではないアプローチ、考え方が必要で、それはそれなりのリスクがあること。

そんなことを考えますと、重箱の隅をつつくような裏技、方法をここに書いても、それを実行するには、例えば投資の話も同じであるように、じゃぁ、俺もそれをやろうじゃないかとは簡単に思えない様な内容になりそうです。

困ったなぁ。

そんな事を考えますと、多くの日本人が買っているヒルトン(2万人の日本人客がいると聞いています)、マリオット(近年アジアパシフィックに力を入れだした)あたりをメインとして、使い方も私が考えているように交換を中心とした滞在方法ではなく、ハワイに毎年行きたい、たまには他のリゾートとの交換もしてみたいとか、その程度の無難な話が一番いいのかもしれません。

今、タイムシェア市場がガタガタで大荒れに荒れているように見えます。リゾート交換会社であるRCIも今裁判沙汰になっていて、まぁこれはユーザーの為にはいい内容の裁判なのですが、業界に様々な問題が表面化してきています。

この20年、右肩上がりに売れてきたタイムシェアですが、皆さんの頭にあるようなヒルトンやマリオットなんていうのは少数派でしかないわけですね。で、大多数のタイムシェアはどうなっているかというと、再販も難しく値段がつかない。止めるに止められない。そして、詐偽の横行などが目立つんです。その反面、あいもかわらずタイムシェアに関して何も下調べもしない人が何十、何百万も出してどんどん新規に参入してきている状態が続いている。

例えばこれがちゃんとした不動産なら、免許のある人なり会社が仲介して、法律でいろいろ縛られているわけですよね。これは消費者保護の面からも意味がある。また手数料も決められているのが普通。

ところが同じ不動産の形態でもあるタイムシェアなのにまだその辺の縛りがいい加減に見えます。ウソで固めて騙す業者も多く、再販時には手数料を30%以上取ったり、売ってあげますと近づいて数千ドル巻き上げたり、そんなわけのわからん業者の締め出しにも成功していないような状態です。

まぁ、世の中のこういう混沌とした中にこそチャンスがあるわけで、私みたいな人間は平気でそういう中に入っていきますが、それをこのブログで紹介する意味があるのかどうかは疑問です。まさに自己責任の世界でしかありませんが、そういう悪徳業者がうようよいるような業界にみなさんをお誘いしていいのかどうか。

ヒルトンやマリオットを、それもデベロッパーから買うのは非常にもったいないという考え方を私は持っていますが、逆を返せばその程度でやっているうちはまだこの業界の危険と向き合わないですむとも言えるかもしれない。で、中古市場から買えば安くてお得ですね、とそのあたりで話を止めておくのが一番賢いのかも知れない。

でもまぁ、とりあえず、私がやろうとしている方向性だけでも書いておきます。

交換がメインですが、交換会社を通さなければ交換はまず不可能。それには何社かあるのですが、私はRCIという会社を使います。その理由はこのRCIがやっているポイント制が非常にフレキシブルで使いやすいと思うからです。

ただ、このポイント制はオールマイティかというとそうでもなく、昔からやっている週と週との交換も併用するのが良さそうで、RCIの口座もポイントとウィークと両方持ち、うまく使い分けないと駄目だと思っています。

で、ポイントでの交換をメインとするのですが、いかにポイントを安く手に入れるかが最大かつ何よりも重要な点となります。これは週の場合もそうですが、最初にかかるイニシャルコストとは別に毎年支払うメインテナンスフィーがいくらかというのが重要。つまり、この年間経費が宿泊代と考えられるからです。

実際には、イニシャルコストを何年で償却するかとか、何年後にいくらで売り飛ばすかを試算し、それを年数で割り、年間経費として宿泊代の計算に算入する必要があります。

そしてそこから割り出すのが自分が持つポイント、あるいは週のコストとなります。それをいかに安くするかというのが大事なんですね。つまり、そういうタイムシェアを買わなくてはならない。

ここが簡単そうで簡単ではないわけです。安く買わなければなりませんが、いつかはやめるときが来るはずだし、再販時の事を考えないわけにはいきません。安く買った物をどうやって売ります?ただ同然のを買ったのに、売るときには高く売るなんて事はまず出来ないのが当たり前です。ですから、売るときには数百ドルから数千ドルのオマケをつけて売らなければならないかもしれない。では、もしそうであるなら、今からある程度値段のついている、人気のあるタイムシェアを買った方がいいと言う事にもなります。しかし、ポイントや週を安く手に入れられるタイムシェアは皆が買おうと思って狙っていますから、心配するほどの事でもないのかも知れない。

どちらにしても、目に見えない将来のコストを計算に入れずに、安い安いというのは馬鹿げていますから、自分がやめるとき、あるいは売るときに有利な立場を確保するためにもイニシャルコストをそれなりに掛ける方が安全だという考え方を捨てるわけにはいきませんね。

かといって、ここで大事なのは、ヒルトンやマリオットのような馬鹿げた何百万というイニシャルコストを掛けるという意味ではありません。我々が狙いたいのは、例えばイニシャルコスト400万、年間15万払って手に入れるタイムシェアの週と同等の交換力があるものを、その何分の1で手に入れるという作戦です。

これは、実際にヒルトンやマリオットに泊まるために、そこらのわけのわからないタイムシェアの権利を買って、それで交換しようというのではありません。実際の所、ヒルトン、あるいはマリオット内部でも好きなところと交換するのも簡単にできるわけではないそうですから、たとえ交換会社のRCIを通してもまずヒルトン、マリオット(別の交換会社)とは交換できないくらいに考える方が常識的でしょう。取れたらラッキー程度。

では、何を狙うのか。つまりヒルトンやマリオットを持っている人が他のタイムシェアと交換することがあるわけですが、その時に、ヒルトンやマリオットの交換力と同じ交換力を持てれば充分という事です。ここがポイントです。そして今のところ、その交換力あるいはポイントを手に入れるのには、ヒルトンやマリオットの何分の1、もしくは10分の1以下で手に入れられる状態であるということ。

ここから先は話が細かくなりますが、とりあえず私が買った物件を書いておきます。

ラスベガスにある、GrandView at Las Vagas という物件で、RCIポイントは49000。メインテナンスフィーは年間US$320.50、買った値段はUS$809.00です。これは今でもデベロッパーが販売を続けている物件で、お人好しの人達はこれと同じ権利を19000ドル程度支払って買っています。実際の所、なんだこれ?みたいな感じのリゾートで泊まりたいと思うような所ではないのですが、そんなことはどうでもいいのです。交換のためのポイントさえ安く手にはいれば充分。多分一生ここには行く事はないと思います。ラスベガスへ行ったらもっと良いところに泊まりたいですし。

この年間49000ポイント数では1,2週間泊まるだけでも全然足りません。いや、どこに泊まるかでポイントが変わってくるのですが、例えば、

● ハワイのリゾートに泊まりたいとなると1ベッドルームで60000ポイント必要です。
また場所によってハイシーズン、ローシーズンがありますから、それによっても必要ポイント数は変わります。例えば、アジアのリゾートですと、
● 1ベッドルームでハイシーズン(レッド)は37000ポイント。
● ミドルシーズン(ホワイト)では24500ポイント。
● ローシーズン(ブルー)では16000ポイントとなっています。

これの必要交換ポイントの表はこれです。 ←クリック

つまり、上の例でもわかるように、人気の場所に交換するにはポイントがたくさん必要で、ローシーズンなら同じポイント数で3週間泊まれる事になるわけです。

ただこれも理屈でしかなく、実際には空きがなければ泊まれないのは当たり前ですね。そしてこれらは何ヶ月も前、1年前とかにうまく取らないと競争率の高いところとは交換できない。つまり、普通の旅行の様に、2ヶ月後にハワイに行くから、あのリゾートに泊まろうよ、なんてことはほぼ不可能だということです。

ここで多くの人が文句を言うんですね。交換できると言ったじゃないか。でも実際に交換しようとしたら行きたい所には空きがないし、空いているところはカスばかりだと。これはタイムシェアに関する知識が無い故に出てくる文句でもあるとは思うものの、全世界の3700カ所のリゾートといつでも簡単に交換できるような説明をするセールスもいるということですね。

ですから、現実的に考えると、自分の決まった場所の決まった週を確保して使うには良いけれど、あちこち好きなところに行くには向いていないと言えると思います。

でもここで諦めたら面白くありません。

しつこい性格の私としては、使い方さえちゃんとすれば使い道はあるし、こちらもそれなりに考え方を変えれば良いと思うのです。

まず、私たちがラッキーなのはサンデー毎日であるということ。時間だけはいっぱいあるわけですね。ですから、まず世の中の人が旅行に行きたいときには家で寝ていれば良いわけです。世界地図でも見てニヤニヤと旅行計画でも練っていればOK。そしてこれが重要だと思うのですが、いつ、どこに行きたいという計画を練るのではなくて、良いリゾートが交換に出ていたら、それにこちらのスケジュールを合わせるということだと思います。そんな優雅なことができるのは我々の特権ですから、そういう考え方であれば、ハワイのヒルトンでも、もっと難関だと言われている各地の良い場所とも交換できるチャンスも増えてくるわけです。

そして次が重要なのですが、会員が出し合ったリゾートをみんなで交換するわけですが、時期、場所によって、また直前にだされたリゾートには交換希望が出ないことも起きてくる。そこでRCIではそのリゾートの利用日(チェックイン日)が45日を切ったとき、つまり1ヶ月半ですね、交換希望のないリゾートを全て格安で放出します(ラストミニッツ)。これの価格がなんとポイントで7500-9000ということ。

その他、オーナーが交換ではなくて、自分の泊まる権利を売りに出すレントもありますし、そのレントのラストミニッツ(199ー249ドル)があるので、それを利用すれば、市場価格よりかなり格安で泊まれる事になります。

これが私がRCIのポイント制を利用したい最大のポイントです。

さて、ここでまたポイントの話に戻りますが、私が購入したラスベガスですが、イニシャルコストを15年で全て焼却する計算だとしても1ポイントのコストは0.76セントです。イニシャルコストを計算に入れないとなんと0.65セント。

先ほど、ハワイに泊まるのに6万ポイントと書きました。これを金額に直すと390ドルです。一週間ハワイの1ベッドルーム(4人部屋)の金額がたったの390ドル(一ヶ月16万円の計算ですか)。たいていどこのリゾートでも直接客を取っているところが多いですが、このレベルですと一泊が(1週間じゃないですよ)300-400ドルは当たり前です。

では、アジアはどうでしょうか。ハイシーズンで37000ポイントということは240ドル50セント。ローシーズンなら16000ポイントで104ドル。一週間ですよ。4人部屋。

家賃が安いと言われるマレーシアでさえこの値段ではコンドミニアムも借りられない。日本なら場末の3畳間のアパートの家賃?

ここでもう一度交換必要ポイントの表を見てください。  ←クリック

上にそのポイントが実質いくらであるか計算をしましたが、この例の必要ポイントはRCIでいうところのゴールドクラウンと呼ばれる一番上のレベルのリゾートです。表には3種類のランクが書いてありますね。ゴールドクラウン、シルバークラウン、そしてスタンダードで、交換必要ポイントもレベルが下がると低くなっています。

つまり、一週間390ドルで泊まれる計算ですが、上級クラスでこの料金ということです。これがシルバークラウンクラスなら289ドル25セント。スタンダードクラスなら234ドル。アジアのケースも同様で、ローシーズンのスタンダードクラスなら9500ポイント必要ですから、なんと61ドル75セントとなります。4人部屋(泊まるのは二人ですが)が1週間約6000円で泊まれるという事です。一週間ですからね。一泊の料金じゃないですよ。

そしてラストミニッツの説明もしましたが、これは7500ポイント、つまり48ドル75セントで4人部屋に一週間(一人あたりの一泊の料金はなんと1ドル74セント。単なる計算ですが)泊まれる計算になります。実際には手数料や会費がありますのでこの単純計算にはなりませんが、大筋はこんな感じ。

実際には4人で1ベッドルームになんて泊まりたくないですし、私の場合は旅に出るのが二人が基本になります。二人ですとステュディオじゃ狭いですが、1ベッドルームなら充分ですね。

結局、タイムシェアを利用して遊び回っている人達はこういうことをやっているということです。我々はそれを真似するだけ。

注意点を強調して書きますが、これはポイントを安く買ったからこんな安い計算になるわけで、多くのタイムシェアはポイントあたりの単価がこんなに安くはなりません。1ポイントあたり2セント、3セントなんていうのもザラにあります。つまりそういうタイムシェアを持っている人達は、同じ6万ポイントで交換しても、私の390ドルというコストに比べて、それぞれ1200ドル、1800ドルという何倍ものコストとなってしまうわけです。ましてや、イニシャルコストに何万ドルも支払った人は、どれだけ不利になるか、簡単に計算できると思います。ところが、タイムシェアの世界ではそういう人達が大多数であるわけで、1ポイント1セント以下のコストでタイムシェアを手に入れる人はほんの一握りであるし、それが出来ればタイムシェアの世界は宝の山に大変身するということです。

ですから、一般的に、タイムシェアは採算が合わないよ、だからお金云々じゃなくて使い倒して楽しむ事だね、とか言われるのもよーーく理解できますね。でも、我々はそんな常識的な声に耳を傾けてウンウンなんてうなずいてたら駄目なわけです。

この辺の管理は、ちゃんとエクセルで表を作り、どこでどんな物がいくらで売られているか、有名どころはどうなのか、交換力、ポイントの原価計算とか、それらをきっちりやる事をお奨めします。

それと、これに関するリスクはやっぱりあります。ラスベガスのそのリゾートですが、滞在者のレビューは結構良いのですが、リゾート権利の販売に関しては結構強引な売り方をすることで有名です。今後毎年のメインテナンスフィーをどんどん上げてくる可能性もありますし、権利の完売後にちゃんとリゾートの運営をやらないとランクを落とされて交換パワーが落ちて(ポイントが減る)しまうことも有り得るわけです。ただし、このリスクはどこのリゾートを買っても同じです。では、そのリスクを回避するにはやっぱりヒルトンとかそういうところが安心だとも考えられるのですが、毎年のメインテナンスフィーの上昇で泣いているオーナーが多いのは同じこと。

またメインテナンスフィーが安くないとポイントのコストが上がってしまうわけですが、ではメインテナンスフィーが安けりゃいいってもんでもないんですね。リゾートはそのメインテナンスフィーで運営するわけですから、それがあまりに安いとリゾートの質は低下すると考えるのが順当で、下手をすると格を下げられて得られるポイントも減ってしまいます。

また、タイムシェアの権利は普通は一生の権利だということ。一生の権利と聞いて喜ぶ人はおっちょこちょいで、売らない限りメインテナンスフィーを子々孫々まで払い続ける怖ろしい義務があるということなんですね。で、それが恐い人のためには3年間のリースというタイムシェアもあります。3年後に知らん顔していれば権利は消滅。続けたければ継続手続きをするだけ。

ま、いろいろとリスクはそれなりにあると思いますが、その辺のリスク管理に関しては、それこそ経験が物をいうのだろうと思います。それは将来の課題。

私としてはRCIポイントで15万ポイント、それと交換力の高い週のタイムシェアを一つ。そして出来る事ならマリオット(多分プーケット)を一つ欲しいと考えています。マリオットを除けば、それだけの物を手に入れるのに定価なら1千万円は掛かるでしょうが多分50万円ぐらいで手に入れられると思います。そして年間のメインテナンスフィーは2000ドル以内。これでそこそこのリゾートにローシーズンを含めて2ヶ月程度は滞在できる計算が成り立ちます。

これとは別に、ホテルのFSPであるインターコンチネンタルのロイヤルアンバサダーを維持し、そして普通の安いツアーとも組み合わせ、マレーシアを拠点にエアーアジアのバス代みたいなメチャ安の飛行機(嫌いだけど)を使ったり、JALのマイレージを使えば面白い放浪生活ができるのではないかと、絵に描いた餅を眺めているわけです。

私がタイムシェアで期待しているのは中級クラスでOKということです。中クラスのシルバークラウンという意味ではないです。ゴールドクラウンでもホテルの感覚で言うと中級クラスがほとんどのようで、ホテルでいう5スターは皆無と言って良いかもしれません。タイムシェアは所詮掃除もベッドメイクも自分でする(メイドサービスがあるところもある)コンドミニアム滞在で、あまり高級感を求めてもコストが上がるばかりですし、狙ってもなかなか交換できないと思います。

高級感が欲しくても、タイムシェアでは無理だと私は割り切っています。どうしてもタイムシェアで高級が良いとなると何千万円の世界ですね。で、高級な雰囲気、サービスに飢えてきたときには、私の場合はインターコンチネンタルの出番です。1泊3.4万払う覚悟ができれば(一週間も払いたくないですが)、その数倍の料金のスイートルームで至れり尽くせりです。

どちらにしても、タイムシェアなり、ホテルのFSPなりで全てがまかなえるはずはなく、やはり格安ツアーも混ぜて、うまくコンビネーションを考え、緩急付けて遊ぶのが良いと思っています。で、これでお金もたいして掛けずに1年のうち2,3ヶ月ぐらいは遊びたいというお絵かきの完成です。拠点として住むのはマレーシアのリゾートタイプのコンドミニアムになるのは、みなさんがそうしてらっしゃるのと同様ですし、私の場合は1年のうち、5ヶ月はゴールドコーストに帰ってこないとなりませんので(永住権を消滅させない為)、一年中遊んでいるのと同じようなことになっちゃいそうです。

さて、現実はどうなるんでしょうか。話半分としても面白そうだと思いません?うーーむ、逆にこれじゃ忙しすぎますかね。

しかし、ここまでこの文章をちゃんと読んで理解した人はいるのでしょうか。99%はきっと途中で挫折かな?(笑)

これは安く遊ぶためのノウハウと考えたらきっと駄目でしょう。面倒すぎますね。タイムシェアそのものを趣味と捉えられるかどうかがポイントかもですね~~。

ここまで読んだ方はいらっしゃらないと思いますが、どうもご苦労様でしたっ!終わり。

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タイムシェア その1” への4件のコメント

  1. SECRET: 0
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    タイムシェアのポイント交換会社があるんですね。知りませんでした。
    詳しく説明をして下さいましたので仕組みが良く分りました。
    次はハワイへマリオットのタイムシェアの説明を受けに行きたいですね。1.5時間の商品説明を受けると4泊で$690のサービスが魅力です。

  2. SECRET: 0
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    世の中にはたくさんのタイムシェアがあって、それぞれが似たようなキャンペーンをやってるんですよね。バリ島のあるリゾートでは99ドルで一週間とか。

    で、どうもそういうプレゼンテーションを受けて安く遊ぼうみたいなコンセプトの旅行会社もあるようで、それ専門で世界を歩いても、一生掛かっても回りきれないかもです。

    ただ、まともなところなら良いですが、90分のはずが4,5時間になった、次の日も捕まって遊ぶ時間がなかった。そう簡単にはノーとは言わせてくれないようなところも世界には随分あるようで、やっぱりわけのわからないところは恐そうです。

    私もマリオットは行ってみたいなぁ。今日、決めてくれればこれだけインセンティブを付けますなんて言われたらサインしちゃうかも・・・・

    ていうか、彼らも商売ですから客によってインセンティブを増やす事もあるようで、こちらもそれなりの情報を持って当たれば結構良い買い物もできるかもしれませんよね。で、契約内容は口外しないなんて書類にもサインさせられて、そのかわりごっそり・・・・なんてうまく行けばいいですね。 ^^;

  3. SECRET: 0
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    最後まで読みましたー。
    よくここまで調べあげましたね。
    すごいです、感動!

    私は、エクシブに泊まってみたくサンメンバーズのワールドホリデイあたりを購入しようと思っていたのですが、エグゼクティブの会員権だとRCIジャパンで使える券が10枚付くというのでそっちにしようかと悩んでいたところでした。
    しかし、このブログを拝見して目からウロコ。
    RCIポイントをゲットする方向も視野に入れることにしました。

    今、隔年で203,000ポイント付くカワイ島のWyndham Kaua’i Beach Villasを考えています。

    プライスが350ドルで、会費が630ドルだからまあまあかなと思っていますが、いかんせん知識がなく「海外のシェア物件を持つデメリット」「英語力が低いのに契約できるのか」「手数料はいくらかかるんだろう」「RCIを使いこなせるのか」などなど不安ばかり。
    もし購入手続きの時に参考になさった本やWebが教えてくださーい。

    私はこれから英語の勉強しないと。。。(笑)

  4. SECRET: 0
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    たたおさん、コメント有り難うございます。

    タイムシェアも奥が深いし、考え方一つで選ぶ対象も違うし、そもそも本当に買うべきか悩みは尽きませんが、情報収集にはやはり英語のフォーラムが良いと思います。

    ちょっと検索するだけでいろいろ出てきますし、かなり参考になると思います。

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